Mua nhà khi sổ đang thế chấp ngân hàng: làm sao cho an toàn
Sổ đang nằm ở ngân hàng vẫn mua được, miễn đi đúng thứ tự: tiền qua ngân hàng, sổ về rồi mới sang tên.
Căn nhà ưng ý, chủ nhà thật lòng muốn bán, nhưng sổ đang nằm ở ngân hàng. Tình huống này gặp rất thường. Rất nhiều chủ nhà vay vốn bằng chính căn nhà của mình. Nghe “sổ thế chấp” nhiều người sợ và bỏ luôn, trong khi căn đó vẫn mua được, chỉ cần đi đúng trình tự.
Vì sao không thể mua như bình thường?
Khi sổ đang thế chấp, ngân hàng giữ bản gốc và có quyền với tài sản đó cho tới khi khoản vay được trả. Muốn công chứng mua bán và sang tên cho mình, khoản vay đó phải được tất toán và tài sản phải được giải chấp. Hoặc ít nhất phải có sự đồng ý của ngân hàng theo đúng quy trình của họ.
Cái khó nằm ở chỗ: chủ nhà thường cần chính tiền của người mua để trả nợ ngân hàng. Còn người mua thì không dám đưa tiền khi sổ chưa về tay. Mấu chốt là xếp các bước sao cho tiền và sổ đi cùng nhau.
Cách làm an toàn thường gặp
- Kiểm tra trước: xin xem bản sao sổ và hợp đồng thế chấp. Hỏi ngân hàng nào, dư nợ còn bao nhiêu. Kiểm tra thêm quy hoạch và tranh chấp như mọi căn khác.
- Đặt cọc có điều khoản rõ: trong hợp đồng cọc ghi rõ sổ đang thế chấp ở đâu, số tiền nợ, và tiền nào sẽ dùng để trả nợ. Ghi luôn chuyện xử lý ra sao nếu ngân hàng không giải chấp đúng hẹn. Số tiền cọc nên vừa phải.
- Trả nợ qua ngân hàng, không qua tay chủ nhà: người mua (hoặc ngân hàng của người mua nếu vay) chuyển thẳng khoản tất toán vào tài khoản khoản vay của chủ nhà tại ngân hàng đang giữ sổ. Có giấy tờ xác nhận.
- Ngân hàng giải chấp, trả sổ: sổ được xoá đăng ký thế chấp.
- Công chứng mua bán và thanh toán phần còn lại: sau đó làm thủ tục sang tên như bình thường.
Nhiều ngân hàng có sẵn quy trình cho trường hợp này. Có nơi còn cho người mua vay tiếp ngay tại ngân hàng đang giữ sổ. Hỏi thẳng chi nhánh đang giữ sổ là cách nhanh nhất để biết quy trình cụ thể.
Ba điều không nên làm
- Đưa hết tiền cho chủ nhà để “họ tự đi trả ngân hàng”.
- Đặt cọc số tiền lớn khi chưa xác minh dư nợ thật với ngân hàng.
- Ký giấy tay mua bán, hẹn “khi nào rút được sổ thì sang tên sau”.
Sổ thế chấp không phải sổ xấu. Nó chỉ cần làm đúng thứ tự: tiền đi qua ngân hàng, sổ về rồi mới sang tên.
Bài viết chia sẻ kinh nghiệm thực tế, không thay cho tư vấn pháp lý. Mỗi ngân hàng, mỗi văn phòng công chứng có thể yêu cầu giấy tờ khác nhau. Anh chị nên hỏi trực tiếp nơi làm thủ tục trước khi ký.
Ảnh bìa: Shixart1985, giấy phép CC BY 2.0, Wikimedia Commons. Ảnh đã được cắt khung.
